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Immobilienkapitalanlagen in Ballungsräumen

Dipl.-Ökonom Jörg-Dieter Brand (CFP): „Generell bieten Wachstumsregionen die besten Aussichten für ein langfristiges Investment.“

Dipl.-Ökonom Jörg-Dieter Brand (CFP): „Generell bieten Wachstumsregionen die besten Aussichten für ein langfristiges Investment.“

 Investment ohne Reue

 Wer sein Geld in Immobilen anlegen möchte, ist gut beraten, mit Sachverstand und Analyse vorzugehen. Dipl.-Ökonom Jörg-Dieter Brand (CFP), Finanzökonom (ebs), Unternehmens­gruppe Brand & Partner, über die Chancen und Risiken.

„Dass Häuser vor Inflation schützen, ist zwar im Prinzip richtig, … aber schon gar nicht an allen Standorten gleichermaßen“, so Tobias Just von der Uni Regensburg. Laut einer Studie von bulwiengesa haben die Hauspreise seit 1975 um 100 Prozent zugenommen. Die Inflation kletterte im gleichen Zeitraum aber um 135 Prozent.
Unlängst wies DER SPIEGEL auf die Spreizung am deutschen Immobilienmarkt hin. Während in den Ballungsräumen die Preise zum Teil um über 20 Prozent gestiegen sind, fielen sie in ländlichen Regionen um manchmal mehr als 20 Prozent.
Wer investiert, setzt auf Chancen und wägt die Risiken ab. Er setzt auf eine auskömmliche Mietrendite (sagen wir 3 – 5 %), versucht ggf. steuerbegünstigt zu investieren in ein Denkmal oder im Sanierungsgebiet und glaubt vor allen Dingen an den weiteren Anstieg der Preise, um einen so genannten Spekulationsgewinn zu realisieren, der nach heutigem Steuerrecht nach zehn Jahren steuerfrei ist. Ob er dann auch real verdient, liegt daran, wie die Inflation sich entwickelt hat und – ob er dann tatsächlich verkauft; denn erst der erzielte Marktpreis ist der Wert, um ein konkretes Investment abschließend zu beurteilen.

Generell lässt sich sagen, dass eine Wohnimmobilie in einer vorteilhaften Lage in prosperierenden Wirtschaftsräumen (Makrolage) und gefragten Stadtteilen (Mikrolage) für eine Wertbeständigkeit sprechen. Bauzustand, Ausstattung und Energiekonzept müssen allerdings hohe Anforderungen erfüllen.
Auch unter Diversifikationsgesichtspunkten spricht in der heutigen Zeit der nicht überwundenen Auswirkungen der Finanzkrise vieles für eine höhere Gewichtung der Immobilie in der privaten Vermögensverteilung. Zudem bleibt später noch – zumindest theoretisch – die Chance auf Eigennutzung im Alter.

Keine Chance ohne Risiko; so ist das Leben.
Neben der Frage der „richtigen“ Lage oder der zweckmäßigsten Ausrichtung bei Wohnimmobilien (Studentenapartment, betreutes Wohnen, kleine Wohnung, 4-Zimmer-Penthouse) ist bei Neubauten vor allem das Bauträgerrisiko zu nennen. Um nicht mit einem Totalverlustrisiko zu spielen, sollte man genau prüfen, an wen man sich während der Bauzeit bindet. Die einzelnen einschlägigen Vertragsklauseln können nicht vor allen Unwägbarkeiten schützen. Während die gebrauchte Immobilie von einem Fachmann auf die aktuelle Beschaffenheit hin zu untersuchen ist, gilt es auch beim Neubauprojekt als Ausweis eines seriösen Bauträgers, die Übergabe von einem neutralen Sachverständigen begleiten zu lassen.

Die Immobilie ist – wie viele andere Geldanlagen auch – nicht pflegeleicht.
Der Mieterschutz verlangt Abrechnungsstandards und die Einhaltung von Kündigungsschutzvorschriften. Säumige Mieter und sogar Leerstände sind möglich, erfordern eine umso sorgfältigere Auswahl des „Renditetreibers“. Gerade heute und in Großstädten in einem Vermietermarkt sollte diese Problematik vielleicht nicht so hoch gehängt werden, wenn die nötige Sorgfalt bei der Mieterauswahl beachtet wurde. Es fällt also auf, dass man den Hauptrisiken einer Immobilieninvestition mit Sachverstand und Analyse begegnen kann. Hin­reichende Information scheint schon die „halbe Miete“ zu sein. Ganz ausschließen lassen sie sich naturgemäß nicht. In Zeiten wie diesen sind Schnäppchen äußerst selten am Markt zu finden – also günstige Angebote, von denen sonst niemand weiß. Gelegenheiten eben.

Folgende Regel könnte als Leitlinie gelten: Wer nur eine überschaubare Zeit die Immobilie halten will, soll in ein Bestandsobjekt in­vestieren; wer einen langfristigen Anlagehorizont hat, geht in einen Neubau oder renovierten Altbau. Generell bieten Wachstumsregionen, also große Städte mit guter Infrastruktur, einer Wirtschaft, die hohe Gehälter zahlt und so Zuzügler anlockt, die besten Aussichten für ein langfristiges Investment.
Zusammenfassend sei gesagt: Ballungsräume mit positivem Be­völkerungssaldo, Stadtteile mit funktionierender Infrastruktur, die vielleicht erst gerade „entdeckt“ wurden, Häuser in typischer Bebauung (z. B. das Berliner Haus) sind neben Neubaustandard und Baupartner mit umfassendem Serviceangebot die Hauptkriterien für ein Immobilieninvestment ohne Reue. Allein der Nachholbedarf am deutschen Immobilienmarkt spricht im Übrigen gegen eine frühzeitige Blasenbildung.

Weitere Informationen: www.brand-partner.de

 

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